随着时间的推移，普通人对房地产的认知始终停留在过去的循环上。在过去的二十年间，购房被视为可靠的资产增值之道，只要能忍耐持有，资产便能随之增值。然而，这种思维方式在2026年将会彻底改变。当市场回归理性，原本隐藏的真实情况将被揭示。

以中国为例，其房价在全球范围内处于高位，但由于户籍体系和住房市场的复杂性，跨国比较极为困难。不过，研究表明，深圳、北京和上海等地的房价收入比始终处于高水平，购房负担远高于一些国际大都市。相比之下，像英国这样同样面临住房问题的国家，其家庭财富中房产的占比仅为36%，不到中国的一半。

高房价的背后是历史的积淀。从上世纪八九十年代开始，中国城市化迅速推进，住宅需求集中释放。为了获得这波红利，开发商开始大举借债扩展业务。然而，随着人口增长缓慢和城市化进程接近尾声，过重的债务开始拖累这股扩张势头。2020年，监管机构主动采取措施，旨在降低房地产领域的杠杆，使开发商融资受到严格限制。这一政策导致多家房企如恒大等出现违约，并引发了整个行业的通缩潮，投机需求迅速回落，房价随之下跌。

房价下跌的初期显然是对去杠杆政策的自然反应，但随着下跌趋势持续超过一年，压力开始从企业端传递到居民端，保持楼市稳定成为当务之急。尽管监管层最初采取相对温和的措施以防再次加剧市场泡沫，但到2024年5月，还是推出了一系列刺激政策，包括放宽房贷规则和地方政府收储存量房的措施。然而成效并不显著。数据显示，2024年5月70个大中城市的新房和二手房价格同比降幅加大，新房价格下降约4.3%，二手房更是下降约7.5%。

背后的原因不难理解。居民的杠杆水平已经相当高，尽管贷款利率降低、限制放宽，居民加杠杆的意愿依旧很弱。过往支撑市场的重要动力是投资需求——许多人购房不是为了自住，而是将其视为稳定的财富。然而，随着房价连续约三年的下滑，房地产的“安全资产”形象受到严重打击，造成投机需求更难回潮。

面对下跌，有人或许会认为这对普通人是个好消息，因为之前的房价已明显超出收入所得，并且其中有不少投机成分。从长远来看，泡沫的破裂确实有助于经济结构的调整，但短期内居民已把杠杆加满，许多家庭通过按揭拥有房产。一旦房价跌破未偿还的贷款余额，便会陷入负资产状态，这将提高违约风险，同时进一步抑制消费，家庭将更多的现金流用于偿还房贷，而非消费。此外，经历了上世纪90年代日本房地产泡沫破裂的教训，当前经济学家对此局势也格外警惕。

这一状况还会对国际贸易产生影响。在全球化的背景下，大型经济体的强劲出口本不奇怪，但真正引发摩擦的是疲弱的进口。房地产的持续调整不会直接影响工业产出，却会削弱居民信心，抑制内需，从而导致原本可以在国内消化的商品转向海外市场，进一步扩大贸易顺差，升级国际摩擦，围绕“产能过剩”的讨论将更为频繁。

对于决策层而言，继续推动去杠杆的目标已部分实现，泡沫也有所释放，但价格调整的速度超出了预期。若继续加大政策支持，将面临道德风险，可能再次造成泡沫；而如果采用相对克制的方式让价格自行调整，就需要提防陷入类似日本的通缩循环。这正体现了“潮水退却”在宏观层面所呈现的全貌。

从普通人的角度看，退潮并非所有房产齐齐贬值，而是原有普涨趋势被打破后，房产的真实价值差距清晰显现。根据2026年5月的相关数据，一线城市整体房价趋于稳定，环比上涨0.2%，但城市间存在明显分化；全国范围内，新房价格仍环比再跌0.2%，三线城市面临更大压力。而在二手房市场中，虽然少数城市环比稳定或上升，但大部分城市仍处于下行区间。

总体来看，一线和部分强二线城市的核心地段供求关系依然紧张，价格具备一定支撑。以北上广深及杭州、成都、南京、武汉等城市为例，核心板块的良好地段去化速度较快，而人口外流严重的地区和远离市中心的板块则面临更大的去化压力。2026年上半年，上海的二手房成交同比增长，特定价位段的改善型住房成交比例上升，优质地段的挂牌价几乎没有大幅下调。

然而，三四线城市和县域的情况却截然不同。这些地区由于年轻人口的流失，剩下多为老年人，新购房需求几乎停滞，二手房挂牌量飙升，去化周期普遍超过十年。再加上过去几年内大量开发造成的过剩存量，业主必须不断下调挂牌价才能促成交易。一些县域的新房价格较高潮时已下跌三到四成，仍无人问津。

即便是在同一座城市内，市场的分化愈发突出。核心城区小户型和改善性大三房的价格稳定，而远郊区域的刚需楼盘与旧款公寓、户型差的超大房源则普遍遭遇降价困境。在同一小区中，采光、楼层和户型优越的房源成交趋于稳定，而低楼层、临街和格局不合理的房产则需降价十至二十个百分点才能成交。这一切表明，之前全城同涨同跌的情况已不复存在，正在迎来新一轮的市场分化潮。